商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%。与度假者相比，商务客对于酒店的选择更挑剔，但同时也愿意为服务支付高价格。度假者希望的是在酒店找到家的感觉，追求的是“宾至如归”，而对于日理万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。一家好的商务酒店通常具备以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近（商务客人的时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间）；酒店的商务设施齐全；不低于四星级，由酒店管理集团统一管理。在中国，一旦酒店被赋予“商务概念”，立刻身价百倍，它经常与“最高贵”、“最奢华”、“业界精英”、“名流”词等联系在一起。尽管如此，但对于许多人来说，要更精确定位商务酒店依旧是个难题，要挖掘出顶级和最令人神往的商务酒店，则更是个大难题。目前还没有一个统一的标准体系。实际上，商务酒店概念及其内涵与外延的确定本身就是历史的和动态的，它随着商务旅游市场需求的变迁，以及产业供给的创新活动而不断加以修正。重要的是需要满足商旅客人的要求，这些客人对酒店的星级水平更关注，这体现出他们的尊贵，在价格方面并不敏感，因为有大部分是公司出钱。酒店的客房质量有更高的要求，互联网线设施是最基本的要求。商旅客人还会关注这些酒店的会议厅质量，及酒店的地理位置。其实，当得起“最受欢迎”这个词，只需要一条依据：能最大限度满足每一位标准商务人士的欲望。因而，北京东方君悦、香港半岛、上海波特曼丽嘉、香港文华东方……这些酒店由不得你不喜欢，它们都卓然不群。对于酒店鉴赏家们来说，上述酒店是一种独特文化的典型代表：这些酒店出身名门，在那里，“服务”这门古老的手艺世代相传。商务酒店的成长是在商务旅行需求引导下，市场竞争的产物，也是商务酒店运营商长期致力于品牌培育的必然结果。后一点从这次评选出的“十大最受欢迎商务酒店”全部是由知名的国际酒店管理集团管理的事实，可以佐证。但是，对于中国成长空间广阔的商务旅行市场来说，商务酒店的未来之路还很漫长，比如产业结构的非均衡发展、民族品牌的成长缓慢、持续竞争力弱化等一系列问题都需要在发展中加以解决。商务酒店的发展方向对致力于品牌培育的商务酒店的发展导向，我们还可以从以下几个方面加以大体上的把握。商务客人在酒店总的客源结构中应当占有绝对主导的份额，这是将商务酒店和非商务酒店区分开的一个基本标准。客源结构的形成离不开酒店经营者的策略的主动引导，比如通过赋予酒店相应的品牌内涵和品牌联想，加上价格和产品策略的配合。产品导向酒店的地理位置、建筑装饰风格、设施设备、服务项目以及员工服务能力应根据商务客人的消费需求特征加以配置的集成。比如商务酒店的商务设施要齐备，如传真、复印、语言信箱视听设备等；酒店还要提供各种先进的会议设施便于客人召开会议；客房里的设施设备也要符合他们需求，便于办公，如打印机、网络接口等。价格定位商务酒店的价格要高于同类型的酒店。一般商务旅客对价格的敏感度不大，但在住宿、通讯、宴请、交通方面较为讲究，注重酒店的环境和氛围。商务酒店为了满足客人的物质需求和心理需求上，不论是在酒店设施设备的配备上还是提供服务的质量上都要比一般的酒店要高，所以商务酒店的价格也自然要高于同级别的其它类型的酒店。地理位置商务酒店的地理位置要具有优越性。一般是交通便利，临近商务密集区（如ＣＢＤ），便于参加各种商务活动和会议，能接触到一些潜在的商务合作对象；周围知名的特色餐厅林立，利于宴请宾客；离休闲中心近，有利于商务客人办公结束后的休闲活动。同样，由于商务客人需要在短时期内完成各种商务活动，地理位置不优越，无异于浪费时间。品牌即要在消费者市场中具有品牌。品牌一方面可以节省商务客人的搜寻成本，一旦住过一家某品牌的酒店，客人也就能够熟悉任何地方的这一品牌的酒店。同时，酒店间可以共享客户档案，可以对商务客人提供个性化的服务，让客人有宾至如归的感觉。人力资源标准好的商务酒店应该是产品的各个组成要素都是相互匹配和兼容的。由于员工行为直接构成了酒店产品的核心成分，所以我们在考察商务酒店的品牌时，还需要看其受过良好训练的员工和职业经理人员占其员工总数的比例。相对于一般意义上的酒店从业人员而言，这些专业人士更能深入了解商务客人的需求，并拥有丰富的酒店从业的经验。而商务客人尤其是国际商务客，一般是中年人大多受过高等教育，对服务的要求也比较高，有时还要求酒店提供与其商务活动相关的各种服务，如秘书、管家服务等。从这个意义上说，一家好的商务酒店也是一家优秀的雇主单位，它更善于挑选、培训和激励那些酒店职业经理人员和专业技术人员为我们的顾客提供尽善尽美的专业服务。非均衡的商务旅游市场与产业结构中国的商务旅游还处于市场培育和产业形成的初级阶段。从地理分布上看，相对集中，主要分布在北京、上海和广州等大城市。这些城市活跃的经济态势吸引了成千上万的商务旅客，城市商务活动频繁，绝大多数集中在北京、上海和广州。全球范围内的投资谈判、展览与研讨、商品、技术与服务贸易、经营管理等商务活动大量增长，为中国商务旅行市场的深化提供了客源基础。有研究资料表明，进入２１世纪以后的中国商务旅游消费正以每年２０％的增长率持续扩大，２００２年的商务旅游消费已经超过４２亿美元，约占亚洲商旅市场的１％。在可以预见的将来，中国将成为全球最重要的商务旅行市场之一。正是这种极为难得的市场发展机遇，使得越来越多的酒店运营商已经或正在调整自己的发展战略和运营策略，将商务酒店置于产品结构的中心地位。为了占有更多的商务旅行市场份额，国际知名的酒店集团和国内都市区域的单体酒店正在给自己的企业注入更多的商务元素。九游娱乐入口翻开外资酒店管理集团中国版图，点连成线，线绘成网，高潮过后，外资酒店集团再次拉开中国扩张之弓。比如外资酒店管理公司开始引入其品牌谱系中更多的高端商务品牌；国内的管理公司则试图通过品牌延伸或规模扩张的方式寻求更多的商务旅游市场份额；一些在区域市场上知名的单体酒店也在抓紧制订自己的集团化运营方案，以期能够借助更多的客源和资源优势培育新的战略增长点；而更多的酒店则在改变酒店内部的产品线，特别是提供有针对性的功能齐全的商务楼层。正是上述不同运营主体的进入和扩张，使得中国的商务酒店市场在发展初期就面临着极为剧烈的竞争压力。构建和提升中国商务酒店竞争体系在市场培育期，中国的商务酒店供应商必须就致力于以品牌和规模为核心的可持续竞争体系的形成和提升。一个没有品牌的商务酒店是没有希望的商务酒店，一个无法以民族品牌为支撑的酒店产业，也是承担不了商务旅游市场的长期发展目标的。一方面，国内的酒店集团比如锦江国际、首都旅游等领导型企业无法通过有效的品牌来区隔，以培育其成员酒店在商务旅游市场的稳定形象；另一方面，部分在区域市场上已经有 一定知名度的单体商务酒店，无法通过有效的区域化规模扩张来提高其市场占有率，给商务 旅游市场的一个总体印象是：我们总是缺少能够在全国范围内享有知名度和美誉度的品牌。 在许多消费者已经是在空间移动中完成消费的旅游市场上，没有相应规模的市场份额，商务 酒店的品牌就不会真正地实现市场化。而就单体酒店来说，大量的商务酒店和提供商务楼层 的酒店之间出现了交叉，完全区分二者很难。这也导致了不少酒店的定位不明，经常可看到 酒店宣传册上写着“服务设施完善，休闲功能齐全，是旅游、商务、会议、餐饮、娱乐的理 想去所”，这样就没有自身明显的特色。同时，商务产品和服务单一，差异化不大。 正是在上述背景下，我们呼唤中国商务酒店产业的品牌发育和规模扩张，特别是民族酒 店的品牌成长和市场份额的扩大。从产业层面来看，只有把握住最有发展潜力的国内商务旅 游市场，才能培育真正有竞争力的酒店集团。在供求两个方面的共同推动下，商务酒店的品 牌化发展必将从必要走向可行。当然，在此过程中，政府的产业引导、专业媒体的支持和专 业研究机构的介入，也是必不可少的市场推动力量。 发展方向 赢得商务市场机遇 在中国商务酒店成长的道路上，《２１世纪经济报道》已经启动了有力的品牌助推力。只要 我们把握商务旅行者的需求特征，不断培育职业经理人员的创新意识新能力，善于在竞争中 向国际商务旅行市场上优秀的酒店供应商学习，在不远的将来，中国一定会有更多的商务酒 店品牌进入亚洲乃至世界的前列。 好地方商务酒店和省内的其他商务酒店一样，也是从餐饮做起发展而来的。起初大家是 在做餐饮的过程中积累了丰富的服务经验，对消费者的需求有着深切的认识。这给我们养成 了注意服务细节的习惯，而从事商务酒店以来的近两年时间的实践告诉我们，对服务细节的 重视让我们受益无穷。 经济型与商务酒店的主要区别应该在于舒适度上，确切地说是提供的服务品质上。经济 型酒店在中国出现是特殊经济时期的产物，侧重个人、家庭。商务酒店的最终出路在于连锁 经营，靠品质胜出。单店即便做得再好，也会因管理成本高、知名度不高等问题而难以抵抗 日益激烈的市场竞争。 商务酒店的优点，目标群体相对集中，提供的是有限的服务，服务设施单一，应该充分 利用周边资源，降低投入，这样才能有比较优势，获得相对较高的利润。大多数商务人士几 乎没有时间休闲，即便有也大都选择到专业化的场所进行，星级酒店具备的商场、桑拿、娱 乐等设施，商务酒店不到万不得已，根本不需要配备。 投资估算和资金筹措 1 投资估算（见附件1） ● 总建设成本费用列项 A、 土地费用 B、 前期费用：（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套） C、 土建及安装（含园林、绿化、公共部分装修、地下室工程）： D、 消防自动系统、集中供热系统公寓内部精装修费用： E、 小计： F、 其它开发费用列项： G、 管理费用： H、 财务费用： I、 销售费用： J、 开发期税费： ● 成本综计 2 资金筹措 3 本项目在销售面积不变的情况下，利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用。九游娱乐入口以 下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。 销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，而本项目的总成本费用的变化 也是本项目投资风险的关键所在。 财务评价与社会效益分析 1 盈亏平衡分析 本项目可销售的总面积为 平方米，其中公寓部分 平方米；商 业用房部分 平方米。按公寓部分实现平均销售价格11000 元/平方米计算，公 寓部分总销售收入为： ；商业用房部分平均实现8000 元/平方米 计算，商业用房部分总销售收入为 万。两项合计 万。 由前一章分析得知本项目总建设费用为6578 万元，故此，本项目盈亏平衡点为： 盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入 项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投 资吸引力。 在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发 无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体 定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符 合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项 目的赢利目标将是可以实现的。